Pour 2011, Oxford Economics et les panélistes du baromètre IPD* prévoient une croissance stable.

En parallèle, le taux de chômage a continué à augmenter en 2010. Pour plus de 80% des panélistes du baromètre IPD, ce taux devrait rester stable en 2011 à environ 9,4%. Il reste néanmoins plus faible que lors de la crise des années 90 où il avait atteint jusqu’à 10,7%.
Par ailleurs, les dépenses des ménages ont progressé de 1,6% en 2010 et devraient peu augmenter en 2011, traduisant désormais des niveaux de progression en dessous de ceux observés avant la crise.
Côté indicateurs purement immobiliers, la demande placée reprend en bureaux et en logistique-entrepôts d’après Immostat-IPD, mais en bureaux elle n’atteint pas encore le niveau de 2008. Quant aux volumes d’investissement, bien qu’en progression par rapport à 2009 et en particulier sur les segments Paris Quartier Central des Affaires et La Défense- Croissant Ouest, ils sont encore relativement faibles en 2010.

Rappel sur les caractéristiques de la base de données IPD en France :

L’indice annuel IPD de l’immobilier d’investissement en France est basé sur un échantillon de 7 489 actifs, issus de 118 portefeuilles, représentant une valeur vénale totale de 113,8 milliards d’euros à fin décembre 2010. IPD estime qu’il couvre 54% du marché de l’investissement immobilier institutionnel en France. En prenant en compte l’ensemble des portefeuilles analysés par IPD mais non-inclus dans l’indice (parmi lesquels plusieurs fonds ouverts allemands), la couverture de marché s’établit à 55%.
Si l’on différencie cette couverture par type de société, 57% des patrimoines immobiliers de sociétés foncières sont inclus dans l’analyse, 72% pour les compagnies d’assurance, 35% pour les gestionnaires de fonds non-cotés, 61% des SCPI et 55% des OPCI.
A noter que l’immobilier d’investissement tertiaire est prédominant dans l’échantillon avec 52% de bureaux situés notamment à Paris, la Défense et Croissant Ouest et 21% de commerces. Le résidentiel ne représente que 15% de l’échantillon.

Indices IPD 2010 en France : une nette reprise de l’immobilier d’investissement avec un rendement global de 10,0% tous produits confondus.

L’immobilier d’investissement affiche en 2010 une très bonne reprise avec une performance de 10%.
Cette reprise profite à l’ensemble des produits avec en tête les commerces avec 11% de rendement glob al en 2010, soit 14,5% annualisé sur 13 ans. La performance la moins élevée est celle de la logistique avec 6,4% de rendement en 2010.
Ce rendement global se décompose en un rendement locatif de 5,8% et un rendement en capital de 4,0%.
Comment s’explique une telle reprise ?
Un rendement courant en légère baisse
La performance locative est en très légère baisse avec un rendement de 5,8% en 2010.
Historiquement, le rendement locatif est relativement stable sur tout l’historique analysé, soit 5,9% sur 13 ans et toujours compris entre 5 et 6%.

Certaines disparités de rendement locatif sont néanmoins observées suivant la typologie de produit (3,9% sur le résidentiel contre 8,5% sur les locaux d’activités). Néanmoins, quelque soit le produit, ce rendement locatif est toujours assez stable indépendamment du contexte
Rendement locatif
Rendement en capital
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économique, les valeurs vénales (dénominateur) s’ajustant en fonction des baisses ou hausses de revenu (numérateur).
On note ainsi que les loyers courus ont fortement baissé sur les bureaux en 2010 ainsi qu’en logistique et locaux d’activité. Ils sont en revanche en hausse sur le résidentiel et stables sur les commerces.

Une étude spécifique des baux a permis de déterminer les facteurs responsables de cette baisse en bureaux : 41% des évolutions de loyers sont liées à l’évolution de l’ICC et 31% à des renégociations de loyers dont 16% qui enregistrent une baisse moyenne de 18%.
Le taux de vacance reste quant à lui élevé en 2010, mais stable soit 9% sur l’ensemble des produits contre 9,2% en 2009. En bureaux, les taux de vacance sont en hausse essentiellement sur Paris, Croissant Ouest La défense et la 1ère couronne.

Le retour de la croissance des valeurs

C’est surtout la reprise de croissance des valeurs vénales et donc le rendement en capital qui explique la reprise de la performance. La hausse des valeurs vénales est notée sur quasiment tous les produits à l’exception de la logistique. Les commerces enregistrent la plus forte croissance de valeurs sur les 13 dernières années avec 7,3% par an en moyenne, suivi par le résidentiel à 4,4% et les bureaux à 3,5%.
En 2010, on note une forte croissance surtout en Résidentiel Ile-de-France, Paris QCA et Centres commerciaux. Le résidentiel notamment présente une forte disparité entre l’Ile-de-France à plus de 6% de croissance de valeurs et les métropoles régionales à seulement 2,3% de croissance. Sur le long terme, Paris enregistre les plus fortes croissances tous produits confondus. Les centres commerciaux restent le segment phare avec 8,0% de croissance annualisée sur 13 ans.

Si l’on analyse l’impact des éléments pris en compte pour déterminer une valeur d’expertise, on constate que la croissance de 4% des valeurs s’explique essentiellement par la baisse des taux, alors que les loyers de marché restent stables et que les loyers courus sont en baisse.

L’analyse de l’impact des taux sur les 13 dernières années indique que d’une part ce facteur est celui dont l’impact a toujours été le plus fort sur l’évolution des valeurs et d’autre part que l’effet le plus fort se constate au cours du second semestre 2010.
Concernant l’analyse des écarts entre valeurs d’expertise et prix de vente pour les transactions annuelles, IPD constate qu’en 2010, les écarts compris entre -10 et +10% le sont dans plus de 50% des transactions, avec un écart moyen de 0,4%.

Plus la taille des actifs était importante, plus les ventes se sont conclues à une valeur proche de la valeur d’expertise, à + ou – 10 % près. Cette observation est cependant à nuancer suivant la typologie de produit avec 5,1% d’écarts en moyenne en logistique-Locaux d’activités contre seulement, -0,9% en commerces.

Indices IPD 2010 en France : les enjeux pour une reprise durable ?

Une reprise guidée par les taux, mais quid des loyers ?

Sur tout l’historique, on remarque que l’effet taux est le facteur dont l’impact sur l’évolution des valeurs est le plus fort. On remarque également une relative déconnexion entre l’évolution des loyers de marché et celles des valeurs.
La baisse des taux est générale sur tous les produits y compris les moins performants. Elle est plus forte sur les bureaux que sur les autres produits et ce malgré une légère baisse des loyers de marché et une forte baisse des loyers courus sur ce produit à l’inverse du résidentiel et des commerces.

Un marché… des marchés à plusieurs vitesses ?

La demande placée sur les bureaux a augmenté en 2010 pour s’établir à 2,2 millions de m² selon Immostat-IPD. D’après le Baromètre IPD, cette demande devrait rester stable en 2011. Les loyers prime sont toujours en progression dans Paris QCA selon le baromètre IPD et devraient continuer leur progression en 2011.
Nous constatons que ce sont les bureaux qui enregistrent la plus forte déconnexion entre un impact des taux fort 7,4% (ce qui traduit une baisse des taux) et en même temps une détérioration de la structure locative.

L’analyse par segment de marché indique que Paris reste le segment phare, mais la distinction est moins nette sur les autres segments sur lesquels il convient de prendre en compte la volatilité et les fortes baisses notées pendant la crise. Ainsi les métropoles régionales affichent la plus faible croissance mais ont aussi moins subi la crise en 2008 et 2009 avec -2,0% de rendement en capital annualisé sur 3 ans, contre -6,4% sur Les bureaux reste-Ile de France et -5,1% sur Croissant Ouest la Défense.

Cette détérioration de l’environnement locatif s’explique notamment par une forte baisse des loyers courus sur tous les segments mais est à nuancer sur Paris autres quartiers parisiens. On note ainsi l’accentuation de la décorrélation entre la valeur de l’immobilier tertiaire et les loyers.

Pour les actifs prime de la base IPD, on note également un meilleur rendement en capital et des taux plus bas sur les actifs prime malgré des loyers de marché en plus forte baisse que sur le non-prime et des taux de vacance plus élevés. Ceci traduit la forte demande sur ce type d’actifs.

A l’inverse des bureaux, les valeurs de la logistique sont en baisse continue depuis 3 ans, avec une moyenne de -7,8% par an. Sur ce secteur également les taux sont le facteur qui influe le plus sur la croissance, mais ils ne suffisent pas à compenser la baisse des loyers de marché.

Le résidentiel affiche au contraire des valeurs robustes avec un rendement en capital cumulé de +42% depuis 2005, menées là encore par les taux, mais aussi par des loyers de marché qui se maintiennent malgré le contexte économique.

Sécurité locative, un élément essentiel

L’analyse des baux avec l’outil IRIS développé par IPD (23 000 baux analysés hors résidentiel et 3,9 Mds€ de loyers) nous permet de noter que 2/3 des baux arrivant à échéance en 2010 ont été renouvelés sur les bureaux. Les nouvelles échéances se retrouvent surtout à 3 ans.

2010 a également vu davantage d’impayés de loyers dont un quart des immeubles considérés en 2009 sans risque élevés. Environ 30% des sociétés présentent un risque moyen à élevé. La qualité du risque de crédit évolue constamment avec un turnover d’environ 10% : 5% des sociétés partent d’un score faible et s’améliorent sur l’année, mais 5% des sociétés sont aussi dans le cas contraire.

Par ailleurs, la durée d’engagement ferme des baux est toujours essentiellement de 3 ans (74% en 2009), mais la durée des engagements à 6 ans à légèrement progressé : sur Paris QCA, elle se situe entre 6 et 9 ans pour 40% des baux (en loyers). Seuls 25% des actifs occupés depuis plus de 9 ans sont libérés à l’échéance

Cette reprise est-elle la même pour tous les acteurs ?

Indices IPD 2010 en France : des actifs aux acteurs… quels facteurs clés de succès ?

Performance par catégories d’acteurs

La comparaison des performances par catégorie d’acteurs fait ressortir les foncières comme acteurs les plus performants en 2010 avec 10,2% de rendement global. Les SCPI ont en revanche enregistré la plus faible performance, mais elle est à relativiser dans la mesure où elles avaient également enregistré les moins fortes baisses pendant la crise.

Les dispersions des performances par catégorie d’acteurs sont assez élevées. Ainsi, bien que la performance soit positive pour tous les acteurs, tous n’ont pas autant profité de la reprise ; On note cependant que pour les compagnies d’assurance, la dispersion sur 5 ans est assez limitée ce qui indique que les fortes performances observées en 2010 sont à relativiser par rapport aux baisses observées sur les 2 dernières années.

L’année 2010 montre aussi une activité soutenue, bien qu’en baisse par rapport à 2009. Les SCPI ont beaucoup plus investi que les autres acteurs, en bureaux notamment. Les compagnies d’assurance continuent quant à elle leur désinvestissement en résidentiel et investissent à nouveau en bureaux et en commerces. Les fonds non-cotés ont également repris les investissements en bureaux après trois années consécutives de désinvestissement sur ce secteur.

Tous types d’acteurs confondus, les portefeuilles ayant la meilleure performance annualisée sur 5 ans enregistrent 10,8% de rendement moyen par an depuis 2006 tandis que les portefeuilles sous-performants enregistrent 6,5% de rendement.
L’exposition forte en bureaux et surtout en commerces et résidentiel pour les premiers expliquent en majeure partie leur sur-performance, tandis que la part de la logistique et des locaux d’activités est relativement importante pour les portefeuilles sous-performants.

L’immobilier dans l’allocation d’actifs

L’immobilier direct présente un couple rendement-risque attractif avec un rendement plus élevé que les emprunts d’Etat quel que soit le produit et une volatilité légèrement plus élevée mais bien moindre que l’indice IEIF foncières ou le CAC 40. Le résidentiel présente la même volatilité que les emprunts d’Etat.

Le ratio de Sharpe renseigne sur le niveau de performance et indique que l’immobilier est mieux placé que les autres classes d’actifs en termes de prime de risque.

Suite à la création d’un nouveau véhicule dans l’univers de l’investissement immobilier, IPD a créé un nouvel indice en partenariat avec l’ASPIM, l’indice de performance des OPCI RFA. L’Actif Net Réévalué total de l’échantillon est de 4 517 M€ à fin décembre 2010. La valeur des actifs sous-jacents est de 7 471 M€ au 31 décembre 2010.

Selon ce nouvel indice, les OPCI affichent en 2010 une performance de 10,8%, avec 5,0% de rendement pour les OPCI diversifiés et 11,8% de rendement pour les OPCI spécialisés.

Sur les 42 fonds inclus dans l’indice OPCI RFA, 20 font partie des portefeuilles analysés en immobilier direct. La performance de ces fonds est de 13,2% à comparer à 11,0% pour l’immobilier direct. L’endettement moyen de ces portefeuilles est de 60%.

*Baromètre IPD : IPD France propose un Baromètre trimestriel sur les anticipations de marché des Investisseurs Institutionnels en France. Ce Baromètre réunit trois fois par an les décideurs de grandes structures d’investissement présentes en France, afin de faire partager leur vision du marché immobilier français ainsi que leur stratégie. Au-delà d’un éclairage sur les indicateurs clés du marché immobilier français, cet outil permet de suivre l’évolution de ces anticipations, grâce aux mises à jour régulières de ce Baromètre, lancé au SIMI 2009.

IPD est une société internationale dédiée à la mesure de performance pour l’immobilier institutionnel. En tant que premier fournisseur mondial d’analyse de performance pour les gestionnaires de fonds, les investisseurs, les banques, les utilisateurs, les asset, property & facility managers, IPD offre une gamme complète de services incluant indices, reporting, benchmarking, recherche et publications, conférences et formations.

Opérant dans 27 pays dont la majorité de l’Europe, les Etats-Unis, le Canada, l’Australie, la Nouvelle-Zélande et le Japon, nos indices constituent la mesure de rendement immobilier la plus reconnue à travers le monde. Pour plus d’informations, vous pouvez visiter notre site : https://www.ipd.com/fr.